Les contres indications à la création d’une SCI
Un investissement locatif sur deux est réalisé via une société civile. Ce succès auprès des particuliers existe car la SCI, fiscalement attractive, permet d’atteindre de nombreux objectifs comme investir à plusieurs, élaborer des règles de gestion, etc. Pour renforcer sa solvabilité, si une personne souhaite acquérir un bien à crédit, elle peut avoir intérêt à réaliser son projet via une SCI, les garanties pouvant être plus larges.
Mais, mieux vaut une bonne indivision qu’une mauvaise SCI. Son recours nécessite de prendre certaines précautions car elle peut faire obstacle à certains avantages. D’un point de vue juridique, la détention du logement familial par SCI est susceptible de freiner l’application de la disposition des droits d’assurance et du droit au logement du conjoint survivant sur l’habitation principale du couple. Depuis la loi Macron de 2015, la résidence principale d’un chef d’entreprise n’est plus saisissable par ses créanciers professionnels. Celui-ci peut rendre insaisissables ses autres actifs immobiliers en établissant une déclaration s’ils ne sont pas détenus au travers d’une société.
Une SCI ne peut pas exercer à titre principal une activité de nature commerciale. Elle n’est guère conseillée au marchand de biens. Les cessions rapides et répétées doivent être évitées. La vente des parts de SCI peut se révéler onéreuse car la déduction forfaitaire des frais (déduction des frais d’acquisition et d’un forfait de travaux si la détention est supérieure à 5 ans avant la cession) est prohibée. Egalement, il est dur de trouver un candidat au rachat des parts de SCI, une décote doit souvent se faire consentir au vu de cette difficulté.
Constituer une SCI avec des mineurs peut être risqué, la responsabilité indéfinie de ses associés étant susceptible d’engager le patrimoine de l’enfant au-delà de sa minorité. C’est pour cela qu’il est préférable de demander une autorisation au juge des tutelles pour ne pas être embêté par les banques qui peuvent exiger des autorisations.
En matière de baux d’habitation, notamment les SCI familiales offrent tout leur intérêt quand elles exercent une activité de location nue. Un bail de courte durée peut être conclu si le propriétaire est amené à reprendre rapidement le logement. Exercer une activité de location meublée via une SCI n’est pas approprié car sauf exception, le droit fiscal considère que ces revenus ont un caractère commercial (Perte des atouts propres au statut fiscal de loueur meublé).
(Source : Gestion de fortune, Avril 2021)