Flash immo : Le prix du neuf dans les grandes villes de France.

Pénurie d’offre.

Et pourtant… Les tensions s’accumulent sur le secteur et notamment pour ceux qui veulent profiter de la réduction d’impôt du dispositif Pinel dans le neuf : sur le volume de biens à vendre, sur les prix, sur le financement, sur les rendements… et sur les conditions de défiscalisation à venir ! Ce qui rend le choix de l’investisseur bien plus complexe qu’avant la crise sanitaire. Tout d’abord, « les élections municipales et la crise sanitaire ont fait chuter permis de construire et mise en chantiers, et ont allongé de plusieurs mois les délais de production », résume Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Résultat, l’offre à la vente est faible, sans compter que les promoteurs ont vendu l’an dernier, par précaution, une partie de leurs stocks aux bailleurs institutionnels, ce qui entraine les prix à la hausse.

Ils augmentent d’autant plus que les prix de fabrication progressent aussi. « Le prix des terrains constructibles, de plus en plus rares et contraints dans les villes, est toujours plus cher, de même que les coûts de construction, qui vont grimper de 10% à 15% en raison de la réglementation environnementale 2020 qui s’appliquera l’an prochain », explique Jean-Louis Chavan, directeur général de Nexity Patrimoine. Les investisseurs doivent donc s’attendre à payer le prix fort. Difficulté supplémentaire, la plupart des opérations s’effectuent à crédit : encore faut-il l’obtenir. « Sur le principe, les banques continuent de financer les opérations en Pinel, mais à condition que les emprunteurs rentrent dans les clous des préconisations du Haut conseil de stabilité financière », prévient Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Barrière du crédit.

En clair, le couperet tombe, surtout pour ceux qui remboursent déjà un emprunt pour leur résidence principale : ne pas dépasser 35% d’endettement. Et gare à ceux qui pensent que les foyers vont couvrir la mensualité, en ne comptabilisant que la différence entre les deux : « Les banques ont opté pour un calcul moins favorable, indique Sandrine Allonier, directrice de communication du courtier VousFinancer. Elles ne prennent en compte que 70% des loyers et les ajoutent au revenu disponible, en calculant l’endettement possible ensuite. Avec cette méthode, certains dossiers ne passent plus. »

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés et leur progression encadrée. Compte tenu de la hausse des prix, les rendements s’effritent et tombent à 2,5% ou 3,5% brut dans les grandes métropoles. Quant à l’avantage fiscal, là aussi, attention : il sera raboté à partir du 31 décembre 2022. Les taux de réduction d’impôt passeront de 12, 18 et 21%, leur niveau actuel, à 10,5, 15 et 17,5% en 2023, puis 9,12 et 14% en 2024. Toutefois, le ministère du Logement a indiqué que les taux initiaux pourraient être maintenus dans le cadre d’un « super-Pinel », pour les logements très performants énergétiquement et répondant à d’autres critères qualitatifs. Mais les arbitrages gouvernementaux n’ont pas encore été rendus. Par exemple, des surfaces minimales par type de logement pourraient être décidées, comme le préconise le « référentiel du logement de qualité », un rapport établi par Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne, et l’architecte-urbaniste François Leclerq. « La qualité des logements est cruciale dans leur valorisation à terme », rappelle Laurent Girometti.

Trois stratégies.

En attendant d’en savoir plus et d’avoir des permis de construire en adéquation avec ces critères, « cela va créer un effet d’aubaine qui entrainera une hausse de la demande des investisseurs », estime Philippe Denis, directeur général adjoint à la commercialisation de Cogedim. Ces derniers doivent donc être particulièrement sélectifs. Ceux qui optent pour une stratégie patrimoniale pourront mise sur les grandes villes, qui offrent des rendements plus faibles, mais restent très demandées par les locataires (voir tableau ci-dessus). Ceux qui acceptent de prendre plus de risques pourront choisir des villes moyennes, sachant que les promoteurs eux aussi s’adaptent : « Tours, Clermont-Ferrand, Reims, Le Havre ou Rouen offrent de bonnes opportunités pour les budgets entre 180 000 et 250 000 euros », indique Jean Benucci, directeur général du pôle résidentiel de Nexity. Autre option, « les villes côtières comme Cancale, La Baule, Bayonne ou Biarritz », estime Frédéric Boisset, directeur général promotion France ouest à Bouygues Immobilier. « A terme, les investisseurs pourront en faire leur résidence secondaire ou continuer de louer leur bien. »

Focus sur la ville de Toulouse.

Le dispositif PINEL

Ce dispositif permet Jusqu’à 63.000 € de réduction d’impôt sur le revenu.

En bref : vous achetez un appartement en zone tendue ; vous vous engagez à le louer à tarif plafonné (10.51 €/m² à Toulouse en 2021) pour 6, 9 ou 12 ans et vous économisez jusqu’à 21% du prix d’achat du bien en réduction d’impôt.

Attention : l’économie d’impôt maximale n’est possible que pour les investissements dont les permis de construire ont été déposés avant le 31 décembre 2023. Le Pinel sera dégressif à partir de cette date et se terminera en 2024. Le projet Super Pinel, ou Pinel + ou encore Pinel Vert qui devra répondre à des normes environnementales plus ambitieuses et une “qualité d’usage” accrue est déjà annoncé par la ministre du logement Emmanuelle Wargon et devrait être précisé dans les semaines à venir.

Les avantages du neuf

Si vos revenus annuels n’excèdent pas 30.000 € pour une personne seule, 42.000 € pour un couple ou 51.000 € pour un couple avec un enfant, vous pouvez prétendre à l’achat d’un logement à prix maîtrisé à Toulouse. (Un logement en moyenne 20 à 30% moins cher que la normale). Vous serez alors tenu d’y vivre durant 7 ans.

Autre avantage notable, les frais de notaire qui représentent 7 à 8% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien, sont réduits à 2 à 3% dans le neuf.

Pour finir, si vos revenus n’excèdent pas 30.254 €/an pour une personne seule, 40.401 € pour un couple ou encore 48.586 € pour un couple avec enfant, vous pouvez acheter un bien dans une zone ANRU et voir la TVA passer de 20% à 5,5%.

À Toulouse et dans toutes les zones B1, le prix de vente d’un logement dans ces zones “Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine” est fixé à 2.977 €. Ces zones sont : Bagatelle, La Faourette, Papus, Tabar, Bordelongue, Bellefontaine, Empalot, La Vache, Reynerie et Mirail Université.

A Toulouse, une exonération partielle de la taxe foncière de 2 ans est instauré, pour un investissement comme pour un achat de résidence principale dans l’immobilier neuf.

(Source : Challenges N°711)